Jen důslednost stavebních úřadů zabrání černým stavbám

O vysokém počtu černých staveb svědčí i zjištění ochránce, který v roce 2009 požádal kraje o vyčíslení předpokládaných nákladů na výkon všech rozhodnutí (včetně odstranění černých staveb). Pokud by měla být všechna rozhodnutí vykonána (a černé stavby odstraněny), bylo by nutné vynaložit na to částku 1,3 miliardy korun (údaj z dubna 2009).

Podle zástupkyně ochránce musí proto být stavební úřady při řešení nepovolených staveb aktivní a zejména důsledné. Měly by mít přehled o stavebních aktivitách v daném území a konat rychle. Jen tak bude mít jejich jednání i preventivní dopad a bude varováním pro všechny, kdo o nepovolené výstavbě uvažují. Zákony dávají stavebním úřadům dostatek pravomocí, problém je však v tom, že ne vždy je využívají. Je například nezbytné zasáhnout okamžitě po zjištění výstavby nepovolené stavby, nikoli až poté, kdy je dokončena. Podle stavebního zákona by měl úřad vyzvat stavebníka k okamžitému zastavení prací, pokud neuposlechne, nařídit zastavení prací a současně ukládat pokuty (až 200 000 Kč) za nerespektování výzvy. Zástupkyně ochránce je přesvědčena, že už tento postup by v řadě případů vedl k ukáznění stavebníka. V případě, že by stavebník i poté ve stavbě pokračoval, může na něj stavební úřad podat trestní oznámení pro maření výkonu úředního rozhodnutí, za což může být udělen trest odnětí svobody až na tři roky. Stejně může postupovat i v případě již dokončené nepovolené stavby v souvislosti s jejím užíváním. Pokud udělování pokut za užívání stavby nepomůže, je povinností stavebního úřadu rozhodnutím zakázat užívání nepovolené stavby a v krajním případě rovněž přistoupit k trestnímu oznámení.

Neustálým prodlužováním lhůt nemůže být černá stavba legalizována

Stavební zákon umožňuje stavebníkovi požádat o dodatečné povolení stavby. Pokud v té době již běží řízení o odstranění stavby, je přerušeno do rozhodnutí o dodatečném povolení. Předpokladem však je, že stavebník předloží doklady ve stejném rozsahu, jako k žádosti o stavební povolení. Jestliže žádost neobsahuje všechny náležitosti, vyzve úřad stavebníka, aby je v přiměřené lhůtě stanovené úřadem doplnil. Zástupkyně ochránce v této souvislosti zdůrazňuje, že je to „černý“ stavebník, kdo jednal v rozporu se zákonem, a je tedy nutné vyžadovat po něm maximální součinnost. Prodloužení úřadem stanovené „přiměřené lhůty“ by pak mělo být krokem naprosto mimořádným a velice pečlivě odůvodněným výjimečnými okolnostmi. Není například možné neustále prodlužovat lhůtu k doplnění žádosti o dodatečné povolení s tím, že se v budoucnu podaří prosadit změnu územního plánu, která by stavbu v daném místně umožnila. Podle zástupkyně ochránce je naprosto alarmující postup zejména stavebního úřadu Ústí nad Labem a Krajského úřadu Ústeckého kraje ve věci nepovolených staveb v CHKO České středohoří. Stavebníkovi, který porušil zákon, už úřady prodloužily onu „přiměřenou lhůtu“ na déle než rok a půl, přestože je celou dobu evidentní, že nepovolené stavby jsou v rozporu s územním plánem a zastupitelstvo obce Řehlovice žádosti stavebníka o změnu opakovaně zamítlo. Není možné, aby orgány státu takto benevolentně, až servilně přistupovaly k někomu, kdo nerespektuje zákony.

Zástupkyně ochránce v této souvislosti upozorňuje, že stavbu, která je v rozporu s územním plánem, nelze dodatečně povolit. Povolení stavby pouze na základě předpokládané změny územního plánu již bylo trestním soudem posouzeno jako maření úkolu veřejného činitele z nedbalosti. Za takový přečin lze uložit trest odnětí svobody až na jeden rok. Obecně není ani možné připustit mírnější kritéria, než jaká jsou kladena na řádné povolení stavby. Pokud musí určité podmínky splnit žadatel o stavební povolení, který postupuje podle zákona, musí být přinejmenším stejné požadavky kladeny na žadatele, který na počátku zákon nerespektoval a žádá až o dodatečné zlegalizování nepovolené stavby. Je to černý stavebník, který musí prokázat, že nepovolená stavba není v rozporu s veřejným zájmem.

Je exekuční odstranění stavby úřadem skutečně nemožné?

Od roku 2003 upozorňuje ochránce na problémy s výkonem rozhodnutí o odstranění stavby. Obce svou nečinnost při výkonu rozhodnutí nejčastěji odůvodňují nedostatkem finančních prostředků. Nejsou proto ochotny ani zálohově hradit náklady na odstranění staveb. Ochránce proto v minulých letech apeloval na obce, aby si předem vyčlenily určitou finanční částku v rozpočtu na podobné případy a předešly tak situacím, kdy nebudou moci své rozhodnutí vymáhat. Faktem také je, že v roce 2007 bylo krajům přiděleno 28 milionů Kč (každoročně valorizovaných) na nové instituty stavebního zákona (stavební příspěvky, náhrada újmy apod.). Tyto prostředky však nejsou účelově vázány a je tedy možné je využít i na exekuce výkonu rozhodnutí.

Zástupkyně ochránce se navíc domnívá, že stavební úřady nevyužívají dostatečně možnosti dané správním řádem. Mohou například vydat usnesení o zaplacení nákladů, resp. zálohy na exekuci předem. V případě, že záloha není uhrazena, mohou ji exekučně vymáhat buď prostřednictvím soudu, nebo exekutora nebo ji může vymáhat sám úřad. Obstavením účtu, srážkami z příjmu apod. může obec peníze na odstranění stavby získat předem. Samotná exekuce výkonu rozhodnutí o odstranění stavby může být rovněž svěřena soudu nebo soudnímu exekutorovi. Exekutor pak zajistí veškerou administrativu, znemožní povinnému nakládat s majetkem apod. Obec však v takových případech musí počítat s tím, že jak soud, tak exekutor mohou žádat o zálohu na náklady exekuce.

Pokuty za protiprávní užívání nepovolené stavby

Účinný tlak na vlastníky nepovolených staveb mohou stavební úřady vyvíjet i sankcemi, pokud je uplatňují důsledně. Typickým přestupkem „černých“ stavebníků je užívání nepovolené stavby. Stavební úřady sice provádějí kontroly, málokdy však opakovaně. Především se úředníci spokojí s tím, že když na stavbě nikoho nezahlédnou, vyvodí z toho závěr, že stavba není užívána a pokutu tak nelze uložit. Vlastníkovi černé stavby tak beztrestně prochází další protiprávní jednání.

Zástupkyně ochránce je přesvědčena, že dokladem užívání stavby nemusí být osobní přítomnost vlastníka či jiných osob. Některé stavby jsou specifické a už to, že plní svou funkci, je fakticky jejich užíváním. Nejjednodušším příkladem může být bazén. Jestliže je napuštěn, znamená to, že je užíván, a to bez ohledu na to, jestli se v něm v době kontroly někdo koupe. Pokud by bazén nebyl užívaný, byl by po celou dobu řízení u stavebního úřadu vypuštěný. Napuštěním je bazén uveden do provozuschopného stavu a je tak určen k užívání. Obdobně posuzuje zástupkyně ochránce například i oplocení či opěrné zdi. Jestliže jsou dokončeny, plní svou funkci (zabránění průchodu přes pozemek, stabilizace svahu apod.) a lze tedy konstatovat, že jsou užívány. Stejným způsobem je třeba nahlížet i na další objekty a dokonce i na terénní úpravy, včetně těch, které plní výlučně funkci estetickou. Pokud jdou uvedeny do konečné podoby (osázení rostlinami, umístěním dekorativních prvků apod.), plní svou funkci a jsou užívány za účelem okrášlení pozemku.

Některé případy z praxe ombudsmana:

Fotovoltaická elektrárna v Ráječku – příklad správného postupu

Stavební úřad Blansko obdržel podnět ve věci stavby fotovoltaické elektrárny v Ráječku. Během dvou týdnů provedl na místě státní stavební dozor a dospěl k závěru, že se jedná o nepovolenou stavbu. Ještě týž den vyzval stavebníky k okamžitému zastavení prací. Protože stavebníci i přes výzvu v práci pokračovali, stavební úřad s nimi zahájil řízení o správním deliktu a uložil jim pokutu. Současně jim nařídil zastavení prací formou rozhodnutí. Následně úřad přistoupil k nucenému výkonu rozhodnutí, kterým se zakazuje pokračovat ve stavbě. Vydal exekuční příkaz, na jehož základě bylo ještě téhož dne za asistence Policie České republiky staveniště vyklizeno, obehnáno páskou a opatřeno tabulkami informujícími o vydaném zákazu. I přes tento postup úřadu stavebníci v následujících dnech ve stavbě pokračovali. Úřad proto na ty z nich, kteří jsou fyzickými osobami, podal trestní oznámení pro přečin maření výkonu úředního rozhodnutí. Současně bylo zahájeno řízení o odstranění stavby.

Penzion Regina v Praze – 8 let nepovolená a neodstraněná stavba

Od roku 2002 se táhne případ nepovolené stavby Penzionu Regina v Praze 10. Rozhodnutí úřadu městské části o dodatečném povolení Magistrát hl.m. Prahy opakovaně rušil s tím, že stavba je v rozporu s územním plánem. V roce 2009 bylo zahájeno řízení o odstranění stavby. Stavební úřad však znovu vydal rozhodnutí, kterým stavbu dodatečně povolil s tím, že si nechal vypracovat znalecký posudek, který by posoudil realizovatelnost případného výkonu rozhodnutí o odstranění stavby. Z posudku vyplynulo, že náklady na odstranění by stály dvě třetiny ceny nemovitosti a navíc podle znalce nelze odstranit stavbu celou. Z důvodu bezpečnosti a statiky sousedních domů je nezbytné některé části stavby zachovat. Stavební úřad proto stavbu dodatečně povolil a uvedl, že by její odstranění bylo spojeno s mimořádnými a nepoměrnými obtížemi a bylo by nerealizovatelné. Magistrát toto rozhodnutí opět zrušil a v červnu 2010 tak znovu pokračovalo řízení o o dstranění stavby. Právní zástupce stavebníka podal proti rozhodnutí magistrátu správní žalobu s návrhem přiznání odkladného účinku žaloby. Řízení o odstranění stavby je tak do pravomocného rozhodnutí soudu přerušeno.

Čtyřleté čekání na rozhodnutí o nepovolených změnách stavby

Déle než čtyři roky trvalo projednávání nepovolených stavebních změn rodinného domu v obci Jistebník v Moravskoslezském kraji. Střecha domu přesahovala na sousední pozemek a stěžovatelé se na ochránce obrátili v situaci, kdy v této věci vydaly stavební úřad v Bílovci a Krajský úřad Moravskoslezského kraje od roku 2006 celkem 8 meritorních rozhodnutí – čtyři prvoinstanční a čtyři v odvolacím řízení, aniž by byl případ pravomocně uzavřen. Takový postup hodnotila zástupkyně veřejného ochránce práv jako postup, který nebyl v souladu s principy dobré správy, zejména s principem včasnosti a předvídatelnosti. Za předpokladu, že správní orgány v rozumném a přiměřeném čase vyřídí věc (ukončí řízení), naplňují tím současně legitimní očekávání účastníků řízení domoci se v reálném časovém horizontu svých práv či oprávněných zájmů. To se v daném případě nestalo, i když řízení o nepovolených změnách stavby rodinného domu nebylo možno považovat za zvlášť složitý případ.

V návaznosti na zprávu o šetření informoval stavební úřad zástupkyni veřejného ochránce práv, že dne 4. 11. 2010 vydal rozhodnutí, kterým nařídil odstranit nepovolené změny stavby rodinného domu. Následně krajský úřad zástupkyni sdělil, že rozhodnutí stavebního úřadu změnil (v podstatě však potvrdil). Dne 16. 2. 2011 tak bylo konečně pravomocně rozhodnuto o nepovolených stavbách.