Pozůstatky totalitního období mohou stále ohrožovat vlastnické vztahy

Vlastníci nemovitostí evidovaní v úředně vedeném registru ve skutečnosti vlastníky nemusí být, aniž by o tom věděli. Pokud byl například jejich dům ještě před tím, než ho nabyli, předmětem převodních smluv či rozhodnutí některého úřadu v totalitním období, o čemž nemusí mít ponětí, může se stát, že jejich vlastnické právo bude zpochybněno, když někdo jiný předloží katastrálnímu úřadu notářsky registrovanou smlouvu či správní rozhodnutí z tohoto období.

Až do 1.1. 1951 platil na území našeho státu tak zvaný intabulační princip, kdy se vlastnictví k věci nemovité nabývalo až provedením příslušného zápisu do pozemkové knihy. Občanský zákoník však od 1.1. 1951 tento princip opustil, a k návratu k němu došlo fakticky až k 1.1. 1993. V uvedeném období více než 40 let přecházelo vlastnické právo již účinností samotné převodní smlouvy či od 1.4. 1964 okamžikem registrace smlouvy státním notářstvím. Postačovalo, že se vzniklé vlastnické vztahy až „dodatečně“ zapisovaly do příslušných knih, později do evidence nemovitostí vedené Středisky Geodézie. Ne vždy však k zápisu skutečně došlo Stejný postup platí pro přechod vlastnického práva (např. vyvlastnění) nebo stanovení věcných práv k nemovitostem vyplývajících přímo z rozhodnutí správních úřadů.

Přitom stále platí, že k zápisu vlastnického práva na základě smluv, uzavřených do 1.1. 1993, a nyní předložených katastrálnímu úřadu, může dojít kdykoliv. Katastrální úřad je při předložení smlouvy, uzavřené do 1.1. 1993, povinen duplicitně zapsat vlastnické právo i pro další osobu, jež je dle smlouvy nabyvatelem nemovitosti.

Současný vlastník, spravující v dobré víře tento majetek, vedený jako vlastník taské v evidenci katastru je tak náhle, bez vlastního zavinění a možnosti situaci napravit fakticky zbaven svého vlastnictví.

Řešení vzniklé situace je pak pouze na zúčastněných subjektech. Ty se mohou soudně domáhat svých práv, což je zdlouhavé a mnohdy nákladné. Z praxe je však známo, že podobné spory o určení vlastnictví vyhrávají právě „nálezci“ oněch starých listin, protože právo nabyli dříve. Osoby, které nemovitost nabyly „řádnou“ smlouvou, a jsou evidovány v katastru nemovitostí jako stávající vlastníci, se tak dostávají do velmi nepříjemné situace a cítí se poškozeni..

Na veřejného ochránce práv se v poslední době obrátilo několik vlastníků, kteří neměli povědomí o historických dispozicích s jejich majetkem, který jim byl v totalitním období v podstatě odňat. Současná právní úprava však neumožňuje jejich situaci zlepšit. Řádově lze odhadovat že takových případů mohou být stovky.

Taková situace může vzbuzovat vysokou míru právní nejistoty z hlediska ochrany vlastnického práva zaručené článkem 11 Listiny základních práv a svobod. Tato nejistota může v obecném měřítku v budoucnu ovlivňovat investice do rozvoje území a do obnovy nemovitostí.

V dotčeném jednotlivci, který vložil své úspory do pořízení a zhodnocení nemovitosti, vyvolává nedůvěru v principy demokratického právního státu, právní jistoty a spravedlnosti.

Příčinu lze tedy spatřovat v tom, že v současné době není právním řádem stanoveno, v jaké lhůtě od nabytí účinnosti smlouvy, respektive od právní moci rozhodnutí, zakládající změnu vlastnického práva, je zapotřebí podat návrh na zahájení řízení o povolení vkladu či provedení záznamu věcného práva do katastru nemovitostí.

Veřejný ochránce práv proto po konzultaci problematiky s Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním spatřuje řešení v iniciaci změny příslušné právní úpravy tak, že by byla stanovena lhůta, v které by bylo možné katastrálním úřadům předložit „staré smlouvy“ (uzavřené do 1.1. 1993) a doposud nepředložená rozhodnutí správních úřadů. Po marném uplynutí takto stanovené prekluzivní lhůty by právo založené touto smlouvu či takovým rozhodnutím zaniklo. Tím by se doba nejistoty, mající svůj původ v totalitním opuštění intabulačního principu, uzavřela. Poznatky ochránce svědčí o tom, že by se dále jako potřebné jevilo stanovit lhůtu i pro to, do kdy mají být katastrálním úřadům předložena nová rozhodnutí správních úřadů, případně i nově uzavřené smlouvy.