Rozhodčí doložky v nájemních smlouvách

Podpisem rozhodčí doložky vyjadřuje nájemce souhlas s tím, že případné spory nebude řešit soud, ale rozhodce.

Na základě početných dotazů na legálnost známé praxe, kdy obce v nájemních smlouvách k bytům ve svém vlastnictví sjednávají rozhodčí doložky, se ochránce rozhodl podrobit tuto záležitost právní analýze. Výsledkem je stanovisko, jehož celé znění najdete  zde (278.2 kB, Adobe Acrobat dokument).

Ochránce je přesvědčen, že nájemní vztahy nejsou vhodné pro sjednání rozhodčí doložky. Spory, které vznikají v návaznosti na nájem bytu, jsou velmi různorodé (dlužné nájemné, spory o provedení oprav, spory o skončení nájmu apod.) a ne všechny je možné řešit rozhodčím řízením. Například řízení o přivolení k výpovědi z nájmu podle ustanovení § 711a občanského zákoníku nelze přenést na rozhodce, musí o něm rozhodnout soud. Jde totiž o spor, kdy soud musí objektivně zjistit skutkový stav věci přesahující individuální zájmy obou stran sporu.

Použití rozhodčího řízení je sporné obecně tam, kdy má dojít k „rozsouzení“ střetu dvou stran, nikoli k hledání smírného řešení. Naopak, nic nebrání tomu, aby byla pravomoc rozhodců sjednána, pokud jde o spory o plnění peněžité povahy spojené s nájmem (dlužné nájemné apod.). Musí však být dodrženy podmínky stanovené pro přítomnost rozhodčích doložek ve spotřebitelských smlouvách.

Ochránce se svým stanoviskem seznámil ministra spravedlnosti, ministra vnitra, Svaz měst a obcí, Agenturu pro sociální začleňování a nevládní organizace, které se zabývají bytovou problematikou