Stavební úřady jednají dlouho a nejsou dostatečně „akční“

Největší podíl tvoří stížnosti týkající se povolování a užívání stavby, tj. rozhodování o umístění stavby, stavebního povolení, kolaudace a užívání stavby v souladu s kolaudací. Velmi výrazně pak stoupá počet stížností týkajících se černých staveb.

Z analýzy podnětů za posledních pět let vyplývá, že 88 % šetření končí zjištěním pochybení na straně stavebního úřadu, tj. pouze 1-2 šetřené případy z deseti jsou v pořádku a postupu stavebního úřadu nelze nic vytknout. Částečně to lze přičítat složitosti řízení, kdy neexistují „univerzální“ rozhodnutí, každé řízení je specifické a každý ze 717 stavebních úřadů v České republice si s ním musí sám poradit v intencích právních předpisů. Není bez zajímavosti, že za 16 let existence ombudsmana v České republice se najde jen 106 stavebních úřadů, jejichž činnost nebyla zmíněna či zpochybněna v žádném podnětu veřejnému ochránci práv. Znamená to, že šest z každých sedmi stavebních úřadů v České republice svou činností alespoň jednou vyvolalo potřebu lidí obrátit se na ombudsmana.

Na druhou stranu je třeba uvést, že prakticky vždy se podaří pochybení stavebního úřadu napravit a přesvědčit ho, aby chybnou praxi změnil. V uplynulých pěti letech jen ve 30 případech stavební úřad trval na svém postupu a pochybení nenapravil.

Nejčastěji zjišťovanými pochybeními stavebních úřadů jsou: délka řízení a nedodržování zákonných lhůt, neřešení stavební nekázně a černých staveb, tolerování nepovoleného užívání staveb a neprovádění výkonu rozhodnutí.

Nepřiměřená délka řízení

Podle zástupce ombudsmanky Stanislava Křečka sice řízení u stavebních úřadů mohou být velmi komplikovaná a s velkým množstvím účastníků, ale ani složitost nemůže omlouvat nedodržování lhůt pro vydání rozhodnutí. Ve skutečnosti je to však právě délka řízení a někdy i mnohonásobné překračování lhůt pro rozhodnutí, na co si lidé nejčastěji stěžují.

„Jestliže stavební úřad není schopen rozhodnout nebo účinně zasáhnout v přiměřené lhůtě, zvyšuje tím právní nejistotu účastníků řízení a zhoršuje vztahy v daném území, nemluvě o ztrátě důvěry ve stát a státní orgány,“ připomíná zástupce ombudsmanky Stanislav Křeček. Nedodržování lhůt se podle něj týká řízení ve všech fázích stavební činnosti, ať už jde o proces povolování stavby nebo naopak odstraňování černých staveb. Není například výjimkou, že než stavební úřad rozhodne o nepovolené stavbě, stavebník ji celou dokončí, aniž by mu v tom úřad bránil nebo ho za protiprávní jednání pokutoval.

Za nepřiměřenou lze považovat například situaci, kdy:

• Řízení o odstranění nepovolené stavby rodinného domu s dvougaráží v Praze skončilo až po 8 letech rozhodnutím o dodatečném povolení.
• Pravomocné rozhodnutí o odstranění plotu mezi zahradami, který jeho vlastník postavil na sousedním pozemku, bylo vydáno až 9 let od realizace nepovolené stavby (samotné řízení o odstranění plotu trvalo 6 let)

Nepřiměřená délka řízení je nesprávným úředním postupem. Za ten lze podle zákona o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem žádat po Ministerstvu pro místní rozvoj odškodnění. V letošním roce využila veřejná ochránkyně práv zvláštního oprávnění a požádala vládu, aby uložila ministerstvu přiznávat přiměřené zadostiučinění za nepřiměřenou délku řízení u stavebních úřadů.

Stavební nekázeň

Lidé si mnohem častěji než dřív všímají stavební nekázně ve svém okolí a upozorňují na ni. V posledních pěti letech se počet stížností na nepovolené stavby zdvojnásobil. Podle zástupce ombudsmanky to dokládá neefektivnost vymáhání práva, i když je zachování stavební kázně veřejným zájmem a stavební úřady by měly proti nekázni rychle a účinně zasáhnout.

 „V málokteré oblasti se setkáváme s tak jednoznačným důkazem, že se protiprávní jednání vyplácí, jako je tomu ve stavebnictví. Stavebníci nečekají, až budou mít všechna povolení, případně o ně ani nepožádají, a rovnou začnou stavět. Počítají s tím, že úřady stavbu dodatečně povolí, a pokud ne, nebudou mít dostatek vytrvalosti a prostředků, aby dosáhly jejího odstranění. Taková je totiž realita,“ konstatuje zástupce ombudsmanky Stanislav Křeček.

Už řadu let ochránce upozorňuje na to, že stavební úřady mají povinnost vymáhat rozhodnutí o odstranění stavby opakovanými výzvami a ukládáním pokut. Ne vždy jsou v tomto ohledu stavební úřady důsledné a ne vždy tento postup vede k cíli. Zákon předpokládá, že v takové situaci by měl stavební úřad sám přistoupit k výkonu rozhodnutí a nepovolenou stavbu odstranit. Tento krok však zůstává jen teorií, protože stavební úřady, resp. obce nejsou schopny výkon rozhodnutí ze svých rozpočtů financovat. Výsledkem je stav, kdy se stavební nekázeň a nedodržování zákona fakticky vyplácí.

Dokud nebude vyřešeno financování, je podle zástupce ombudsmanky klíčová rychlost, s jakou stavební úřad začne nepovolenou stavbu řešit: „Jestliže úřad důrazně zasáhne ihned po zahájení nepovolených stavebních prací, nařídí jejich zastavení a začne s ukládáním donucovacích pokut, je větší šance, že stavebníka ukázní a ostatní odradí, aby podobným způsobem porušovali zákon.“

V případě, že stavební úřad nedokáže zabránit dokončení černé stavby a není v jeho silách zajistit její odstranění, ani pak není důvod k rezignaci. Stavba, která není povolena, nemůže být zkolaudována a tedy ani užívána. Stavební úřady by tedy měly nepovolené stavby důsledně kontrolovat a udělovat pokuty za jejich užívání.

„Nečinnost či nedostatečná důraznost stavebních úřadů, nedodržování lhůt, ping-pong mezi úřady první a druhé instance, neschopnost úřadů účinně zasáhnout proti obstrukcím a protiprávnímu jednání, to vše má negativní dopad na respekt vůči právu a vůči státu,“ varuje zástupce ombudsmany Stanislav Křeček a upozorňuje přitom na případy nevymahatelnosti práva, zvlášť na odstrašující případ nepovoleného zavážení skládky Chýně, kde ani úřady, ani soudy nedokázaly zabránit rozsáhlým terénním úpravám a navážení obrovského množství výkopových zemin, což poškozuje vlastníky okolních pozemků i obyvatele obcí. Tímto případem se veřejný ochránce práv a jeho zástupci zabývali od roku 2006, rozhodoval o něm Nejvyšší správní soud, lukrativní podnikání s navážením zeminy stále pokračuje.

Lidé chtějí stavět tam, kde to nejde

Územní plán je pro rozvoj obce zásadním dokumentem a jeho požadavky jsou pro rozhodování stavebních úřadů závazné. Obec dává územním plánem najevo, jaký typ staveb je v konkrétním území přípustný, a legitimně omezuje vlastníky ve volném nakládání s jejich pozemky.

Řada stavebníků si neuvědomuje nepřekročitelnost územního plánu a zástupce ombudsmanky se tak opakovaně setkává s námitkami stěžovatelů, kteří zakoupili pozemek, aniž si ověřili v územním plánu, jak je možné ho využívat. Když pak stavební úřad odmítne povolit jejich stavební záměr, protože je v rozporu s územním plánem, stěžují si na omezování vlastnictví, špatnému rozhodování stavebního úřadu. „Jediným řešením je změna územního plánu, ale na tu není právní nárok. Územní plán a jeho změny schvaluje zastupitelstvo obce, nikoli stavební úřad a zájem vlastníka pozemku nemusí být totožný s územním zájmem obce,“ připomíná zástupce ombudsmanky a doporučuje všem, aby si před koupí pozemku ověřili, že územní plán umožní realizovat jejich stavební záměr. Úspěšnému prosazení změny pozemků z nezastavitelných na zastavitelné může navíc v některých případech bránit i zákonná podmínka, podle které nemůže obec měnit územní plán a v něm vymezit nové plochy k zástavbě, pokud ještě nejsou zastavěny stávající vymezené plochy.

V některých případech rozsáhlejších stavebních záměrů směřují stížnosti dotčených obyvatel i proti postupu stavebního úřadu. Lidé namítají, že stavební úřad nevydá zamítavé rozhodnutí, jak by měl, protože stavbu nelze v dané lokalitě povolit, ale vydání rozhodnutí oddaluje, aby poskytl investorovi čas pokusit se v obecním zastupitelstvu prosadit změnu územního plánu.

Užívání staveb a sousedské vztahy

Stavební činnost významně ovlivňuje sousedské vztahy a je i typickou příčinou sousedských sporů. Nemusí přitom jít jen o nepovolenou stavební činnost, opomenutí sousedů jako účastníků řízení nebo o zásah stavební činnosti do vlastnictví sousedů. V posledních letech přibývá i stížností na užívání staveb k jinému účelu, než k jakému byly zkolaudovány.

Vlastníci si někdy neuvědomují, že každá stavba je povolena k určitému účelu a nemohou s ní tedy nakládat libovolným způsobem. Stavbu zkolaudovanou jako rodinný dům tak nelze využívat například jako penzion, školku apod.

Pro stavební úřady je mnohdy poměrně složité prokazovat neoprávněné užívání stavby, za něž mohou ukládat sankce. V případě rodinného domu v Praze, v němž měla být v rozporu s kolaudací provozována školka, se například vlastník i uživatel bránili, že nejde o školku, ale jen o občasné hlídání dětí přátel. Rodinný dům v Pardubickém kraji zase vlastník nabízel a pronajímal organizovaným skupinám i cestovním kancelářím jako penzion pro 27 osob, ale stavebnímu úřadu se bránil tvrzením, že je stavba zkolaudována k bydlení a také je tak užívána.

Podle zástupce ombudsmanky by i těmto případům měly stavební úřady věnovat zvýšenou pozornost, provádět opakovaně kontrolní prohlídky, individuálně vyhodnocovat dostupné informace svědčící o nedovoleném způsobu užívání stavby a přimět vlastníka, aby buď užíval stavbu v souladu s kolaudovaným stavem, nebo požádal o jeho změnu a jiný způsob užívání stavby legalizoval. „Je to opět situace, kdy jen důslednost stavebního úřadů může obnovit respekt k právu. Nečinnost stavebního úřadu může navíc v těchto případech prohlubovat spory mezi sousedy a nenávratně vztahy mezi nimi zničit,“ upozorňuje zástupce ombudsmanky.

 Stavební úřady, na které si nikdo nestěžuje (121.9 kB, Adobe Acrobat dokument)